В Доме на Брестской прошла конференция «Жилой квадрат. Настоящее и будущее рынка жилой недвижимости». В рамках мероприятия приглашенные эксперты обсудили факторы стабилизации рынка жилой недвижимости, меры поддержки и стимулирования отрасли на государственном уровне, динамику цен на рынке жилья и применение новых технологий в жилищном строительстве.
Сергей Лобжанидзе, директор bnmap.pro рассказал об основных трендах ценообразования на рынке жилой недвижимости последнего времени. «Растущие условия ценообразования, которые были поддержаны с мая 2020 года на фоне льготной ипотеки, и которая развернулась к августу 2020 года, после чего началось активное поглощение рынка и рост цен, привело к 50-процентному росту стоимости жилья на рынке Москвы», – отметил он. 2021 год не стал годом снижения активности покупателей, и рынок ответил на такие условия ценообразования субсидированной ставкой. И этот инструмент стал использоваться очень широко, подчеркнул выступающий. Кроме того, появились новые продукты, которые при небольшом переформатировании превращали «однушку» в «двушку» площадью 40 кв. м.
«Это такой маркетинговый ход – доминирование европланировки: маленькая спальня и большая кухня, которая в то же время является еще и гостиной», – сказал Сергей Лобжанидзе. Потому что естественный ответ застройщиков на сжимающийся бюджет покупки – это предложить более компактное жилье.
Алексей Расходчиков, председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город», рассказал о динамике спроса на рынке жилой недвижимости и тенденциях обеспечения потребностей в этом сегменте. По его словам, порядка 47% россиян устраивает их жилищная ситуация, но наблюдается два ярких тренда: «Большой объем людей, которые не удовлетворены жильем, потому что оно старое, вынуждены покупать уменьшенное в площади жилье, но это не значит, что оно им нравится». Кроме того, в последние годы, отметил выступающий, большим спросом стало пользоваться загородное жилье. Возможно, это влияние пандемии, предположил Алексей Расходчиков.
«Ипотека как способ решения жилищного вопроса себя уже исчерпал, потому что те люди, которые своим жильем не удовлетворены, не могут воспользоваться этим инструментом в силу своей малой обеспеченности», – заявил он, рассуждая об инструментах удовлетворения спроса.
Подробнее об ипотеке рассказал Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС девелопмент». «Мы видим, что происходит с нашими продажами и продажами конкурентов, и понимаем, что рынок стоит. По крайней мере, в тех регионах, где мы работаем, – отметил он. – И текущие сделки – это, скорее, ранее согласованные кредиты на предыдущих условиях». Что будет завтра, никто не знает, подчеркнул докладчик. Александр Коваленко предположил, что застройщики пойдут по пути удешевления продукта. Кроме того, стоит иметь в виду, что 2019-2020 гг. многие люди покупали квартиры, чтобы инвестировать, а не жить там. «И теперь нас ожидают следующие изменения: с 1 апреля начнет действовать новое правило льготной субсидированной государственной ипотеки, а с другой стороны, у нас будет вторичный рынок, на котором очень большой запас инвестиционных квартир, которые люди приобрели и по которым платят ипотеку», – подчеркнул выступающий. Однако на последние нельзя будет получить субсидированную ипотеку, поэтому, предположил А.Коваленко, на вторичном рынке цена со временем опустится на 15-20%.
Людмила Кабкова, руководитель направления по работе с партнерами управления ипотечного кредитования МКБ, прокомментировала предполагаемую динамику ипотечных ставок. «Хочу добавить немного ипотечного оптимизма: сегодня после небольшой паузы игроки рынка недвижимости стали искать пути и способы продолжать развивать ипотечный рынок». Сейчас партнеры банка обращаются для получения субсидированной ипотеки не на весь срок, а на год-два, с расчётом на то, что через год-два-три они смогут рефинансировать кредит.
«Мы тоже имеем основания для снижения ставок, в том числе за счет государственной поддержки, – рассказала Людмила Кабкова. – К примеру, сегодня семейную ипотеку нам удалось снизить до 3,9%». Кроме того, есть огромный отложенный спрос на господдержку, таких заявок сегодня 30%, добавила она.
Елена Муравская, директор по развитию YarSecurity рассказала о том, как сформировать оптимальный набор сервисных услуг, повышающий ценность девелоперского продукта. «Сегодня сервисные услуги важны как никогда, потому что девелоперы не уходят из объекта после продажи квартир, как это было ранее, – отметила она. – Успешный девелопер будущего – это высокотехнологическая экосистема, которая включает в себя три ключевые направления: цифровизация всех процессов, разработка нового продукта, а также создание действительно комфортной среды проживания и постобслуживание с широким набором дополнительных сервисов». Причем, не управляющие компании сейчас входят в сервисы, а именно застройщик, утонила выступающая, потому что ему важно каково будет качество обслуживания его объектов.
Камран Джумаев, главный архитектор проектов Chapman Taylor продолжил тему аренды и продажи, рассказав о концепции build-to-rent — это модель недвижимости, при которой инвестор покупает некоторое количество домов или участков в районе с намерением сдать их в аренду и профессионально управлять ими. «Чаще всего пользователями этой модели являются молодые специалисты, которые пока не могут позволить себе жилье в той локации, которая им нравится, – отметил он. – Или учащиеся, которые имеют возможность снимать жилье вместо общежития». По словам Камрана Джумаева, ключевыми аспектами концепции build-to-rent являются координация и коллаборация между тремя участниками: инвестор, маркетолог и архитектор. Одной из важнейших характеристик модели является наличие сообщества: «Установились ли контакты и общение внутри сообщества или люди живут разрозненно». Это, уверен Камран Джумаев, помогает сгладить финансовые лаги, когда дом еще не заполнен арендаторами, или они меняются.
Участники дискуссии пришли к выводу, что происходящие вокруг изменения оказывают огромное влияние на строительную отрасль и девелоперам приходится стремительно адаптироваться к новым условиям, перестраивать финансовые модели проектов, налаживать новые связи с поставщиками материалов и оборудования. Однако при этом важно продолжать формировать комфортную среду и сохранять качество строительства.
Организатор конференции – E.EVENTS. Соорганизатор – ГБУ «Мосстройинформ».
