«Эти два года с эскроу серьёзно перестроили рынок»

МНЕНИЕ

Как изменился рынок девелопмента после введения обязательного проектного финансирования с использованием счетов эскроу, рассказывает Станислав Сагирян, вице-президент и акционер ГК «РКС Девелопмент»

За два года после введения обязательного проектного финансирования с использованием эскроу-счетов строительная отрасль перестроилась: застройщики либо ушли с рынка, либо научились привлекать проектное финансирование. Работа с эскроу-счетами предполагает детальное финансовое моделирование на старте проекта и серьезный запас собственной финансовой прочности. Есть и такие застройщики, которые достраивают начатые проекты и собираются покинуть рынок девелопмента. Этот тренд больше заметен не в столице, а в регионах России, где за эти два года существенно сократился объем вводимого жилья. По сути, происходит консолидация рынка – на нем остаются те компании, которые умеют привлекать проектное финансирование в нужном объеме и обладают наработанной экспертизой в строительстве жилья. Застройщики, привыкшие строить только на деньги дольщиков, логично ушли с рынка.

Ранее застройщик начинал проект с вложениями от 30 млн рублей, по новым правилам на такой проект ему нужно от 300-400 млн рублей первоначальных вложений – у большинства компаний, особенно в регионах, их просто нет. По этой причине сейчас многие компании-застройщики создают коллаборации. Например, одна сторона, обладает финансовыми ресурсами, хорошей кредитной историей и может четко рассчитать финансовую модель проекта, а другая обладает административным ресурсом, известным брендом и так далее.

Нужно отдать должное банкам – они также перестроились и предлагают различные варианты по проектному финансированию девелоперам. Еще 4-5 лет назад на региональных рынках было всего два банка, готовых предлагать проектное финансирование в нужном объеме. На сегодняшний день их уже более шести, и они конкурируют между собой за застройщика, готовы предлагать выгодные условия и продукты. Начали появляться нестандартные продукты, такие как кредит под будущую прибыль. Также банки стали охотнее кредитовать покупку земельных участков – еще три года назад они не выдавали такие кредиты в рамках проектного финансирования в принципе, этим занимались отдельные специализированные финансовые подразделения, и это были единичные сделки. Сейчас же – это тренд, банки массово предлагают различные продукты на выбор застройщика для покупки земельного участка.

Таким образом, эти два года с эскроу серьёзно перестроили рынок. Сокращение числа застройщиков в регионах привело к уменьшению объема вводимого жилья, что отразилось и на стоимости недвижимости. Тем не менее отрасль активно развивается и уверенно смотрит в будущее, чему способствуют и законодательные решения властей, и поддержка банковского сектора. Наиболее перспективный инструмент для отрасли – банковское финансирование проектов жилой недвижимости. Мы продолжим также плотно взаимодействовать с банками по будущим проектам, учитывая что сейчас они предлагают различные продукты для финансирования строительства: мезонинное финансирование, бридж-кредитование, проектное финансирование, кредитное развитие или кредит под будущую прибыль.

Сейчас банки в коллаборации с властью делают большой упор на развитие банковских продуктов для удобства финансирования новых проектов девелоперами жилья. Цель – введение максимального возможного количества жилых квадратных метров ежегодно в масштабе всей страны.