Вольница не для всех: эволюция админбарьеров с лихих 90-х до наших дней

02.10.2017

Административные процедуры в строительстве эволюционировали от вседозволенности для избранных до жесткой зарегулированности. О том, как это было, сайту «РИА Недвижимость» рассказал заведующий кафедрой технологии и организации строительного производства МГСУ, заслуженный строитель России Азарий Лапидус.

Парадокс перехода

Количество административных процедур в строительстве с девяностых и до наших дней менялось по синусоиде: сперва их было совсем мало, потом стало много, потом слишком много, а теперь их количество вновь стало сокращаться.

Так, с 1991 до 2000 года царила практически вакханалия. Потом — с 2001 по 2005 год — начиналось установление более-менее административного режима, а вот с 2006 года власти начали предъявлять уже достаточно жесткие требования к строителям. С этого примерно времени сложилась ситуация, когда государство ужесточило вообще все административные процессы. Но если присмотреться к истории вопроса внимательнее, то можно обнаружить множество нюансов.

В девяностые годы я работал руководителем крупного строительного проекта, поэтому прекрасно помню, как все тогда работало. Была парадоксальная ситуация: СССР, его институты и нормативы рухнули, оставив нам в наследство часть процедур и регламентов, но при этом образовалась новая экономическая формация. В итоге одно накладывалось на другое, и была такая своеобразная «вольница не для всех». Поясню: если вы знали, к кому идти и какие справки нести, то можно было все сделать достаточно быстро. В противном случае любое согласование могло растянуться на годы.

Одна из главных проблем была с землей. В Москве тогда еще не прижилась форма частной собственности на землю, и она почти вся находится в аренде. А если хоть чуть-чуть удалиться в область, то можно было столкнуться с самыми разными формами владения землей: бессрочное пользование, бессрочная аренда и так далее. Это порождало массу проблем, часть из которых приходится «расхлебывать» до сих пор. В Москве же тогда не было единого кадастра, как сейчас, но худо-бедно действовал Москомзем. В определенный момент огромную роль стала играть ОАТИ (объединенная административно-техническая инспекция), без которой не начиналась ни одна стройка. Сейчас ее компетенции значительно меньше, и она используется только в отдельных случаях. Тогда же именно ОАТИ выдавала ордера на строительство. Также существовала только государственная экспертиза проектов и не было документа, на основании которого осуществляется проектирование (сейчас таким документом является градостроительный план земельного участка — ГПЗУ).

В тот же период начинают массово действовать инвестиционные договоры. По сути, это основной инструмент работы на тогдашнем рынке недвижимости. Как правило, одной стороной такого договора был владелец земли, другой — застройщик. И, согласно договору, построенное здание в разных долях будет принадлежать сторонам. Например, 70% на 30%. Проблемой было то, что долгое время в договорах не было прописано, от чего считаются эти доли: от стоимости или от площади, или еще по каким-то параметрам, а в итоге каждый трактовал это по-своему.

Тогдашние админбарьеры работали в обе стороны: они могли как остановить любое строительство на неопределенный срок, так и разрешить его. Вот, к примеру, у многих имеются такие истории: когда городу нужны были определенные показатели объемов строительства, чтобы рапортовать, сдать в эксплуатацию могли здание в прямом смысле без окон и фасадов. Сейчас невозможно пригласить итоговую комиссию, когда у тебя не выполнены такие работы. А раньше это все было, и мы благополучно это проходили, потому что регламенты были куда более размазанные. Или, наоборот, в построенном доме могли уже жить люди, а разрешение на ввод или даже на строительство еще не получено, его получали задним числом.

Еще одной гигантской проблемой было подключение к сетям. Никаких нормативов, никакого понимания — присоединят ли к сетям участок или нет. Ясно, что строится жилой дом, что его надо обеспечить инфраструктурой, но это понимание было достаточно вольное и ничего не гарантировало.

Эволюционный срез

Переломный момент наступил в районе 2005-2007 года, когда стала очевидна необходимость жесткого регулирования строительного процесса. С одной стороны правила игры становились понятнее, с другой — жестче.

Если говорить об эволюции административных процедур, или барьеров, то все, что связано с землей, в девяностые занимало в два-три раза больше времени, чем сейчас. Так, на получение акта о разрешенном использовании сейчас отведено 30-45 дней, а в самом начале меньше, чем три месяца ни у кого не получалось, потому что постоянно требовалось донести одну-вторую-третью справку. Разрешение на строительство — сейчас на это дается 10 дней, а в 90-е это был месяц. Сдать объект в эксплуатацию — я бы тоже сказал, что по отношению к сегодняшнему дню это время сократилось в два-три раза.

В 2005-2007 годах мы почувствовали, что чиновники очень четко поняли все свои преимущества, которые они получили за счет создания админбарьеров. Это все произошло прямо у нас на глазах. Буквально за два-три года девелоперы обнаружили, что без чиновников мы никуда двигаться не сможем, любые действия требуют их участия. К 2014-2015 году ситуация уже стала патовой, и в тот же момент начался коллапс экономики. Тогда же появилось понимание, что админбарьеры надо уже снимать, были выпущены соответствующие постановления правительства.

Разумеется, нынешнего состояния административные процедуры достигли не сразу. На смену вольнице пришло регулирование и понятные регламенты.

С появлением такого документа, как акт разрешенного использования земельного участка (АРИЗУ) хотя бы с архитектурой все стало более или менее понятно. Этот документ стал предшественником ГПЗУ, который действует сейчас.

Ужесточение требований нарастало до 2014-2015 годов. В этот период как раз государство озадачилось проблемой тех самых административных барьеров. Пришло понимание, что отрасль стала зарегулированной, что еще с кризисом совпало.

Становление системы

Дальше постоянно идет эволюция в каждом из направлений. Государство дает четкое определение ГПЗУ, за сколько времени он выдается. Также вносится конкретика и ясность относительно того, на каких правах ты можешь владеть землей, разъясняется ситуация с инженерными сетями, разрешениями на строительство, надзорными органами… В общем, к этой эволюционной ситуации мы шли лет 15.

Я еще хочу отметить, что долгое время у нас была только государственная экспертиза проектной документации — в последние же два-три года появилась негосударственная, и это тоже упростило жизнь девелопера, который должен утвердить проектирование в процессе.

Сейчас, несомненно, тоже есть, над чем работать. Мы, например, уверены, что можно реорганизовать стадии согласования проектной документации так, чтобы выходить на стройку быстрее. Не исключаю, что в ближайшие годы это все будет разложено по полочкам, особенно теперь, когда стали активно внедряться BIM-технологии в проектировании.

Источник: РИА Новости

 

 

0
0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...