Уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

27.10.2017

При подписании договора ДДУ дольщики задаются вопросом, существует ли уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома. И если она предусмотрена законодательством, какое наказания полагается за нарушение договора? Ниже рассмотрим, в чем особенности нового Федерального закона, какую уголовную ответственность несет строительная компания в случае несвоевременной сдачи дома, и будет ли нововведение работать на практике. При этом мнения в отношении нового законопроекта расходятся. Почему?

Существует ли уголовная ответственность застройщиков за несвоевременную сдачу дома?

На вопрос о наличии уголовной ответственности для строительных компаний, нарушающих договор долевого участия, с 01 мая 2016 года можно ответить утвердительно. Именно с этого дня действует ФЗ под номером 139, в котором предусмотрено уголовное наказание для застройщиков, обманывающих клиентов в крупных размерах.

В чем заключается преступление?

В ФЗ №139 прописано, что за нарушение требований законодательства и договора долевого участия строительные компании отвечают по закону. При этом они несут не только гражданскую и административную, но и уголовную ответственность за привлечение средств в крупных размерах и нецелевое их расходование.

Застройщик наказывается по статье 200.3 УК РФ в случае привлечения средств на сумму от 3-х миллионов рублей и дальнейшего нарушения следующих требований законодательства:

  • Не получено разрешение на возведение объекта.
  • Нет проектной декларации в открытом доступе.
  • Права на участок земли, где ведется строительство, не зарегистрированы.
  • Договор долевого участия не заключен или не зарегистрирован.

Стоит учесть, что в случае компенсации ущерба или принятия срочных мер для своевременной сдачи объекта в пользование строительная компания не несет уголовной ответственность (если подобное нарушение было выявлено впервые).

В каких случаях застройщик попадает под уголовную ответственность?

уголовная ответственностьВ ФЗ под номером 139 указано, что нарушение норм закона об участии в долевом строительстве в случае привлечения суммы больше 3-х миллионов рублей влечет за собой следующие наказания:

  • Обязательные работы — до 360 ч.
  • Исправительные работы — до года.
  • Принудительные работы — до 2-х лет.
  • Лишение свободы — до 2-х лет (условно или с ограничением свободы до года).
Смотрите также:  Продление разрешения на строительство: особенности оформления услуги

Если преступление совершила группа лиц в результате сговора, а сумма ущерба превысила отметку в 5 млн. рублей, наказание будет следующим:

  • Обязательные работы — до 480 ч.
  • Исправительные работы — до 2-х лет.
  • Принудительные работы — до 5-ти лет.
  • Лишение свободы — до 5-ти лет (условно или с ограничением свободы на период до 2-х лет).

Если сумма ущерба, нанесенная строительной компанией, меньше трех миллионов рублей, нарушитель отвечает только по КоАП РФ (ст. 14.28). Речь идет о наказании административного характера.

Кого будут судить?

На сегодня одним из наиболее безопасных способов покупки недвижимости в строящемся объекте является оформление договора долевого участия (ДДУ). Законом предусмотрены и другие варианты получения недвижимости — покупка жилищных сертификатов или участие в жилищном кооперативе.

Одновременно с этим существуют подозрительные схемы купли-продажи недвижимости, которые несут риски для участников ДДУ, в первую очередь дольщиков. К таким сделкам можно отнести заключение предварительных соглашения купли продажи, договоров соинвестирования, покупки векселей и так далее. Упомянутые схемы имеют низкую надежность, и именно из-за них застройщики часто попадают под уголовную ответственность.

Наиболее популярный вариант — вексельная схема, когда строительная компания и покупатель оформляют договор займа. По его условиям клиент передает застройщику деньги, а в ответ получает долговые бумаги. После заключается предварительное соглашение купли-продажи, подразумевающее оформление основного договора в будущем. При этом вексель выступает в роли обеспечения. Как только объект достроен, а права собственности зарегистрированы, подписывается основной документ.

Ситуация усложняется, если застройщик объявляет себя банкротом. В этом случае на руках у дольщиков остается только бесполезный вексель. Стоит отметить, что государственная регистрация доступна только для ДДУ. Если она не выполнена, у строительной компании остается много «лазеек» для траты и вывода имеющегося капитала. Кроме того, расчет  наличными при оформлении ДДУ также является незаконным.

Но даже при таком подходе судебная практика находится не на стороне покупателей. На сегодняшний день нет решений суда в отношении строительных компаний, которые заключали предварительные договора и пытались таким способом обойти законодательство. Иные схемы привлечения средств, то есть оформление ДКП (договора купли-продажи) или инвестиционного договора, также законны.

Что в перспективе?

уголовная ответственность застройщикаСпециалисты отмечают, что необходимость введения нового закона, подразумевающего уголовную ответственность для застройщиков, крайне важна. Проблема в том, что под действие нового ФЗ могут попасть небольшие компании, которые возводят дома на небольшое число семей. Если в доме имеются помещения общего пользования, он может быть отнесен к категории многоквартирных зданий. Если строительная фирма берет предоплату с клиентов для начала строительства, она может попасть под уголовную ответственность. Чтобы не оказаться в «опале», застройщики должны разделять чердак или подвальные помещения на секции.

Смотрите также:  Как должно выглядеть разрешение на строительство, и что нужно для его получения?

Эффективность нового проекта пока под вопросом, ведь не понятно, кого будут судить. Разобраться, работает ФЗ или нет, можно только через один-два года. Этого периода достаточно, чтобы выявить факт обмана дольщиков строительными компаниями. Проблема будет заметна и по росту объема жалоб в прокуратуру.

Мнения в отношении действенности нового Федерального закона разделились. Одни эксперты рынка недвижимости и юристы уверяют, что уголовное наказание дисциплинирует застройщиков и сводит к минимуму риски для дольщиков. При этом уровень доверия к проверенным и надежным компаниям повышается.

Но звучат и противоположные мнения. Мол, подобные нововведения в уголовном кодексе вряд ли внесут значительные коррективы. «Слабым звеном» является наличие поправки, согласно которой застройщик не несет уголовной ответственности в случае возврата денег или завершения строительства вовремя. Известно, что многие строительные компании привлекают средства не по ДДУ, на что имеют законное право.

Также в УК РФ имеется статья, которая предусматривает наказание за мошеннические действия. Минус статье в том, что к ответственности могут привлекаться только физические лица. При этом круг ответственности на законодательном уровне не определяется. Это значит, что найти ответственных лиц при попадании под эту статью сложно. К этой категории можно отнести обычных работников, которые «сидят» на заработной плате или бенефициаров, являющихся частью цепи привлечения денег.

Риски

Если нарушения ФЗ все-таки были выявлены, вернуть деньги не всегда удается. Вот почему лучшим решением является проработка вопросов в отношении гарантии завершения строительства. Что касается уголовной ответственности, она не даст результата. Объясняется это отсутствием финансового наказания, то есть запрета таким людям вести подобный вид бизнеса. Только при наличии столь жестких ограничений можно рассчитывать на снижение числа преступлений. Застройщики, планирующие мошеннические схемы, должны бояться потерять лицензию и весь строительный рынок в целом.

Смотрите также:  ЛЮБОВЬ ЦВЕТКОВА: ИНВЕСТОРЫ СТАБИЛЬНО ВКЛАДЫВАЮТСЯ В ЖИЛЬЕ И ГОСТИНИЦЫ

Нововведение несет еще один риск, связанный с возможным удорожанием стоимости квадратного метра жилья. Это легко объяснить, ведь строительные компании вынуждены более ответственно подходить к страхованию рисков и закладывать эти деньги в цену жилья. Предпочтение в процессе страхование будет отдаваться не небольшим компаниям, а более надежным страховщикам. Последние, в свою очередь, имеют более жесткие тарифы.

В итоге положение строительных компаний, которые ведут честный бизнес, с каждым годом ухудшается. Причиной являются новые ограничивающие законы, увеличение налогов, появление административных препятствий. Уполномоченные органы часто принимают новые законы, не особо разбираясь с последствиями. В результате страдает строительный сектор и дольщики в частности. В случае нарушения прав участников ДДУ привлечь компанию к уголовной ответственности будет сложно.

Итоги

последствия введения уголовной ответственностиЕсли исходить из судебной практики, а также разбирательств между застройщиками и дольщиками, хорошо заметна подготовка строительных компаний к процессу и маскировка своей неблагонадежности. На первый взгляд может показаться, что наличие поручительства банковского учреждения или заключение страхового соглашения с крупным страховщиком защищает дольщика и гарантирует сдачу объекта в срок.

На деле все получается по-другому. Суть поручительства или страхования ответственности может значительно различаться, что усложняет процесс получения денег в случае банкротства или делает невозможным защиту своих интересов перед компанией-мошенником. Застройщик может продать первые квартиры в большом ЖК и получить на руки определенную сумму.  После этого остается покрыть расходы на совершение действий, указанных в ФЗ №214, а именно оформить проектную декларацию или разрешение на строительство.

В дальнейшем все зависит от застройщика и его будущих целей. Никто не гарантирует, что возведение объекта продолжится и в будущем. Чтобы доказать факт уголовного преступления по УК РФ, статье 200.3, суд должен доказать факт привлечения денег для возведения объекта. В реальности получить подобные доказательства нереально.  Единственным выходом является помощь квалифицированного юриста, который будет «копать» в различных направлениях и собирать доказательную базу.

Стоит отметить, что в статье УК РФ 200.3 имеется примечание, подразумевающее освобождение компании от уголовной ответственности при возврате денег заемщиком. По сути, речь идет об официальном «откупе». Так что пока не понятно, будет работать новый закон или нет.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...