Договор страхования гражданской ответственности застройщика

26.10.2017

Выполнение обязательств строительной компанией перед дольщиком и своевременную передачу имущества гарантирует договор страхования гражданской ответственности застройщика. В чем особенности этого термина, и что под ним скрывается? Какие принципы лежат в основе такого страхования? По какому алгоритму производится заключение соглашения, и от чего может уберечь действующее законодательство? Знание этих нюансов помогает дольщику защищать интересы перед строительной компанией при нарушении последней договора долевого участия.

Что такое гражданская ответственность?

В 2014 году вступил в силу закон, который вводит термин гражданской ответственности застройщика перед покупателем недвижимости по ДДУ. Если исходить из принятого законопроекта, строительная компания отвечает за несвоевременную передачу объекта клиенту, банкротство до момента передачи здания, а также уклонение обязательств. По сути, гражданская ответственность застройщика — это комплекс мер, направленных на защиту интересов дольщика.

Суть страхования гражданской ответственности застройщиков

В новом ФЗ №214 указывается, что застройщик обязан своевременно передать недвижимость клиенту с учетом условий и требований, прописанных в ДДУ. Выполнение упомянутого предписания обеспечивается следующим образом:

  • Наличием поручительства со стороны банковского учреждения.
  • Участием застройщика в обществе взаимного страхования.
  • Оформлением страхового договора, где оговорена ответственность строительной компании перед клиентом.

В роли объекта страхования выступают имущественные интересы компании-застройщика, которая имеет обязательства перед участниками ДДУ. Страховым случаем считается ситуация, если строительная компания несвоевременно или ненадлежащим образом выполнила возложенные на себя обязательства по передаче объекта недвижимости. Факт невыполнения условий договора должен быть подтвержден одним из следующих документов:

  • Решение суда, которое вступило в силу, и содержит обращение в отношении взыскания залога с учетом ФЗ №214 (ст. 14).
  • Решение арбитража о признании факта банкротства застройщика.
  • Документ, подтверждающий размер, состав и очередность выплат (выписка из реестра требований).

Как проводится страхование?

как проводится страхованиеКомпании, которые осуществляют строительную деятельность и заключают договора с дольщиками, обязаны предоставить залог. В его качестве может выступать участок земли, на котором будет находиться новое здание. Также в договоре указывается способ, которым застройщик обеспечивает обязательства перед клиентом. Бумаги должны быть подписаны еще до государственной регистрации первого ДДУ и действуют до момента передачи объекта в собственность новому владельцу.

Смотрите также:  «BIM-технологии в строительстве сэкономят значительные средства»

В случае расторжения сделки компания не освобождается от обязательства возместить убытки по случаям, которые наступили в период действия договора. В качестве объекта страхования может выступать квартира отдельно или целый дом. Первый вариант невыгоден для застройщика, ведь он должен вносить большой платеж. Также должна быть уверенность в продаже всех квартир в доме.

Недостатком является и тот факт, что по договору страхования сложно определить, кто выступает в качестве выгодоприобретателя.  Если речь идет о страховании строительной компании в процессе возведения здания и передачи объектов по ДДУ, наличие скидки в виде франшизы не предусмотрено. В остальном условия стандартны:

  • Страховая компания обязана ставить в известность дольщиков об объеме средств, передаваемых в качестве страхового возмещения.
  • Страховщик вправе обратиться к застройщику с требованиями регрессивного характера.
  • Страховая компания должна информировать владельцев недвижимости о преждевременном расторжении соглашения.
  • Период действия договора может меняться и зависит от сроков сдачи объекта.

Размер возмещения устанавливается с учетом стоимости жилья и действующих ставок. Объем выплат должен быть больше оценки стоимости недвижимости (жилых помещений).  При этом страховщик самостоятельно принимает решение о способе передачи средств. Здесь возможно два варианта — единовременная выплата или платеж в рассрочку.

В заключение раздела выделим ключевые моменты:

  • В роли выгодоприобретателей по страховому договору выступают дольщики.
  • Оформление договора производится застройщиком за свои средства и обязательно до регистрации первого ДДУ. После строительная компания обязана информировать клиентов об условиях и правилах страхового соглашения.
  • Контроль выполнения обязательств застройщика возлагается на Росреестр. Если у застройщика отсутствует договор страхования, заключение каких-либо соглашений с дольщиком становится невозможным — ДДУ не будут регистрироваться.
  • Страховой случай — ситуация, которая подразумевает нарушение строительной компанией своих обязательств. Как отмечалось выше, факт нарушения договора должен подтверждаться документально — решением суда.
  • Период действия страхового договора равен сроку возведения объекта, указанному в проектной документации.
Смотрите также:  Снижение административных барьеров в строительстве: опыт России и мира

Тарифы и страховые суммы

Полис страхования строительной компании — дорогое удовольствие, которое обходится в 0,5-0,8% от стоимости объекта. Если речь идет о договоре на продолжительный период, можно добиться снижения тарифов на 15-30%. В случае с крупным застройщиком, который является постоянным клиентом страховщика, размер ставки может быть ниже — от 0,35 до 0,4.

тарифы и страховые суммы

Стоит отметить, что страховая компания сама устанавливает ставку и производит расчет коэффициентов с учетом годового процента. Это сделано для того, что строительная компания при возникновении форс-мажорных обстоятельств не смогла уклониться от выполнения обязательств. При этом коэффициенты напрямую зависят от уровня риска и в период действия договора часто меняются.

Размер страховой премии определяется с учетом тарифов и периода действия соглашения, который  равен сроку возведения объекта. Ставки вычисляются в процентах, что гарантирует удобство расчета и исключает риск отказа страховщика от выполнения обязательств.

Сама ставка зависит от следующих факторов:

  • Участия строительной компании в холдинге.
  • Уровня финансовой устойчивости.
  • Положительного ответа прошлых сделок — сроков сдачи, числа объектов, наличия (отсутствия) претензий, работы офисов в различных регионах страны и так далее.
  • Этапа возведения объекта.
  • Количества участников ДДУ.
  • Сроков передачи готового объекта.
  • Юридического обеспечения, которое должно быть подтверждено документально.

Минимальная страховая сумма вычисляется по договору страхования, а в ее основе лежит стоимость ДДУ. При этом размер выплаты не может быть меньше суммы, которая вычислена с учетом жилой площади объекта долевого строительства, а также параметров средней рыночной цены за один «квадрат» общей площади. Последний показатель определяется государственным органом, выполняющим функции регулирования в строительной сфере. Также этот параметр средней рыночной стоимости в дальнейшем применяется для вычисления размера социальных выплат на покупку или возведение недвижимости за счет государства. Все показатели берутся на момент заключения ДДУ.

Процесс оформления договора

Страховой договор вступает в силу с момента, когда застройщиком был внесен первый страховой платеж.  В последствие соглашение действует до момента завершение строительства, а его досрочное расторжение не лишает дольщика права на получение компенсационного платежа. В случае преждевременного расторжения страховая компания должна проинформировать участников ДДУ.

Смотрите также:  Передача проектной документации: особенности процесса

Для регистрации соглашения строительная компания должна передать документ в Росреестр. Для этого требуется собрать полный пакет документов, а именно:

  • Копию уставных бумаг.
  • Декларацию по возводимому проекту.
  • Свидетельство, подтверждающее процесс прохождения государственной регистрации.
  • Разрешение приступать к строительным работам на определенном участке.
  • Технико-экономическое обоснование.
  • Информацию о кредиторах.
  • Копию финансовой отчетности.
  • Справку, подтверждающую отсутствие просрочек по кредитам в других банковских учреждениях.

Что защищает страховка?

оформление договора страхования

Согласно действующим правилам страховым считается тот риск, который подразумевает нарушение строительной компанией договора в отношении своевременной передачи объекта недвижимости (дома, квартиры). За неисполнение обязательств застройщик наказывается, а дольщик вправе рассчитывать на возмещение средств или оформление жилья в собственность.

К страховым случаям относятся:

  • Прерывание строительных работ.
  • Банкротство компании-застройщика.
  • Отсутствие факта передачи недвижимости дольщику.
  • Отказ от возврата денег, которые вложены в строительство объекта.

Объем рисков, которые вправе страховать одна организация, не ограничивается законом. Лимит существует только в отношении размера выплачиваемой премии.

Страхование строительных компаний несет повышенные риски и может привести к серьезным убыткам, поэтому немногие компании работают в этой сфере. Несмотря на этот факт, Центральный Банк РФ составил перечень компаний, в котором застройщики могут застраховать ответственность и заключить генеральный договор.

В упомянутый выше перечень входят такие страховые компании, как ВТБ, ВСК, Инвестстрах, ИСК Евро-Полис, НАСКО Татарстан, Помощь, БАЛТ-Страхование, Приоритетное страхование и многие другие. В перечень также вошло больше 200 компаний, которые могут играть роль поручителей для строительных компаний.

Итоги

Страховщик в пределах обязательств отвечает весь период действия соглашения и даже в течение двух лет с момента его завершения. Стоит отметить, что страхование гражданской ответственности застройщика является необходимостью, а его контроль можно осуществлять через Росреестр. Без этого застройщик не сможет конкурировать с другими  строительными компаниями и быстро выпадет из «обоймы».

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...