Регулированию есть предел

21.06.2018

Одобрена новая редакция поправок в закон о долевом строительство

Очередной коррекционный виток произошел в регулировании законодательства в сфере жилищного строительства. Комитет Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал к принятию во втором чтении новый вариант, поправок которые должны вступить в силу 1 июля 2018 года. Они предполагают ужесточение условий работы для застройщиков, а конечной целью имеют создание цивилизованного девелоперского рынка, на котором не будет обманутых дольщиков. Одобренный депутатами законопроект содержит не только жесткие требования к бизнесу, но и предполагает ряд послаблений для тех, кто готов играть по новым правилам. Дедлайн на финальное одобрение законодательных новелл известен давно — до 1 июля 2018 года.

Напомним, что поправки, которые должны вступить в силу 1 июля 2018 года, ужесточают требования к девелоперам, а в конечном счете призваны перевести рынок на новые рельсы — сначала на работу застройщиков через эскроу-счета с возможностью привлекать деньги граждан и их хранением на спецсчетах, а затем и на полный отказ от «долевки» с переходом на проектное банковское финансирование.

Это если вкратце. Если говорить более развернуто, но тезисно, то поэтапно реформа на рынке строительства жилья, стартовавшая несколько лет назад с благой целью предотвратить появление в стране новых обманутых дольщиков, выглядит следующим образом. Началось все с введения критериев информационной прозрачности для девелоперов, требований к определенному опыту работы на рынке, финансовой устойчивости компании (наличия собственных средств), корректировки правил банкротства (ускоряющих эту процедуру для вхождения в проблемные проекты новых инвесторов). Уже тогда застройщики выражали недовольство ограничениями, но это было только начало.

Затем был создан государственный компенсационный фонд защиты дольщиков, в который стройбизнес теперь должен отчислять 1,2% от стоимости ДДУ, заключенных по конкретному проекту. Без этого Росреестр не имеет права регистрировать договоры. Когда застройщики смирились и с этим, были сформирован очередной пакет поправок, который должен вступить в силу 1 июля 2018 года. В нем содержались еще более жесткие требования к участникам рынка. В частности, предполагалось внедрение правила «один застройщик — одно разрешение на строительство» с одним расчетным счетом (иначе говоря, запрет на котловой метод финансирования стройки), требование по резервированию застройщиками на своих счетах до 10% от стоимости проекта, а также необходимость осуществлять все расчеты по проекту в одном банке и целый ряд других требований.

Смотрите также:  Право на строительство на земельном участке

Также в документе прописывалось усиление контроля за долевым строительством в регионах (назначение руководителей органов контроля по согласованию с Минстроем) и введение ответственности как для чиновников, так и для собственников стройкомпаний. Одновременно поправками регулировался переход застройщиков на работу с эскроу-счетами с 1 июля 2019 года. Эти новеллы опять же вызвали серьезное сопротивление девелоперского бизнеса и профильных экспертов, которые предрекали сужение рынка с вынужденным уходом тысяч небольших компаний и рост цен на жилье.

Представители бизнеса, в частности, настаивали на облегчении своей участи как публично, так и кулуарно, с использованием своих лоббистских возможностей. На первом этапе крупным застройщикам удалось продавить лишь одно послабление, а именно нераспространение правила про одно разрешение на проекты комплексного освоения территории. Параллельно застройщики активизировали работу по получению новых разрешений на строительство, на которые не распространялись бы новые правила игры.

В самом конце мая был опубликован проект поправок к поправкам, в котором, в частности, содержались два послабления для бизнеса. Так, правило «одно разрешение — одна проектная компания» не будет распространяться на КОТы. То есть, можно получать несколько документов, но при этом вводится принцип «одно разрешение — один расчетный счет».

Также застройщикам разрешили привлекать средства по небанковским займам от головной компании на сумму не выше 20% от стоимости работ (но с ограничением по ставке — ставка ЦБ плюс 2%). При этом в поправках появилась норма об увеличении взноса в Фонд защиты дольщиков (до 3% с 1 ноября 2018 года и 6% — с 1 января 2019 года), о наделении дополнительными полномочиями Фонда защиты дольщиков (контроль и информирование), Росреестра (приостановка регистрации ДДУ) и выдающих заключения о соответствии органов госконтроля.

Все эти корректировки обсуждались в первой декаде июня на парламентских слушаниях в Госдуме, а 14 июня появился обновленный (не факт, что финальный) вариант законопроекта, который был рекомендован профильным думским комитетом к принятию во втором чтении (намечено на 19 июня).

Смотрите также:  Застройщики выбирают электронный формат общения

В обновленном документе появилось много важного. В частности, из него исчез пункт об увеличении взноса застройщиков в компфонд, а также появилось важное уточнение относительно эскроу-счетов — в обязательном порядке схема работы только через спецсчета внедряется в отношении проектов, где до 1 июля 2019 года не был зарегистрирован хотя бы один ДДУ.

Как пишет портал ЕРЗ, принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» заменен на сочетание в совокупности двух других принципов: «один застройщик — один жилой комплекс» и «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство».

Поправки в новой версии содержат и другие смягчения и ужесточения к участникам рынка в зависимости от даты выдачи разрешения на строительство и самой схемы работы. Так, в случае выбора девелоперами механизма с эскроу-счетами к ним, в частности, не применяются: принцип «один застройщик — один жилой комплекс», требование к трехлетнему опыту работы и построенных 10 тыс. кв. м, наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств; запрет на наличие кредитов, займов, ссуд, недоимки по налогам, а также выпуск ценных бумаг; обязанность по наличию в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика, генподрядчика. Также таким компаниям не нужно отчислять взносы в компфонд.

Все эти требования будут обязательны к компаниям, которые получат разрешения на строительство после 1 июля 2018 года. Однако и здесь есть нюансы. В частности, установлены требования к допустимому размеру налоговых задолженностей застройщика. Девелоперам разрешили иметь и исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных домов, а также менять уполномоченный банк, в котором открыты счета всех участников проекта. Помимо этого, соответствовать нормативам финансовой устойчивости застройщик должен с 29 сентября 2018 года. Обязанность застройщика вести сайт, на котором есть вся необходимая покупателям информация, заменена на необходимость размещать сведения в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Кстати:

В ЕИСЖС застройщик обязан дополнительно размещать: ГПЗУ; схему планировочной организации земельного участка; расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости; извещение о начале строительства; сведения об открытии или закрытии расчетного счета и правоустанавливающие документы на земельный участок.

Смотрите также:  Семь шагов для предпринимателя

Стоит также отметить, что в отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, застройщик освобождается от необходимости соблюдения новых требований, за исключением следующих: в двухмесячный срок со дня вступления в силу закона застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство; по расчетному счету застройщика не допускается совершение определенных операций, за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

Фонд защиты дольщиков наделяется дополнительными полномочиями по мониторингу соблюдения застройщиками установленных требований на основании информации, размещенной в ЕИСЖС, по результатам которого фонд информирует Росреестр и контролирующие органы о несоответствии или о соответствии компании.

Госорганы, которые выдают ЗОС, в свою очередь, смогут отказать в этом, если срок ввода дома в эксплуатацию просрочен на срок три и более месяцев. Первоначальный срок ввода определяется по заключению первого ДДУ. Уточняются и полномочия Росреестра, который может сразу приостановить регистрацию ДДУ, если Фонд защиты дольщиков уведомил регистраторов о несоответствии застройщика обязательным требованиям, в случае информации от фонда или органа контроля о срыве сроков ввода дом или передачи квартир дольщикам сроком более чем на шесть месяцев, а также при невыдаче застройщика ЗОСу. При этом все взаимодействие застройщика с контролирующим органом, Фондом защиты дольщиков, переводится в электронный формат и будет осуществляться через личные кабинеты в ЕИСЖС с 1 июля 2018 года.

Финальная на данный момент редакция поправок, в которой также прописаны боле жесткие требования к привлечению средств по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), должна быть рассмотрена Госдумой во втором чтении 19 июня. Возможно, законопроект будет одобрен сразу и в третьем, окончательном чтении, но не исключено, что поправки до конца этого месяца вновь могут быть вновь скорректированы.

Источник: Строительная газета Онлайн

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...