Ответственность застройщика после сдачи дома в эксплуатацию

19.10.2017

Участие в долевом строительстве требует особого внимания и знания своих прав. Стоит учитывать и ответственность застройщика после сдачи дома в эксплуатацию, которая проявляется сразу в нескольких секторах — административном, гражданском и уголовном. Основные нюансы взаимодействия между строительной компанией и дольщиком прописаны в договоре долевого участия, но основную силу имеет все-таки ФЗ №214, ГК РФ, Закон о защите прав потребителей и УК РФ. Ниже рассмотрим, чем чревато нарушение соглашения для девелопера.

Несет ли застройщик ответственность после сдачи дома в эксплуатацию?

С появлением ФЗ №214 в 2004 году дольщики получили дополнительные гарантии от государства, а риски при сотрудничестве с неблагонадежными застройщиками свелись к минимуму. Несмотря на это, факты обмана все-таки имеют место. С каждым годом их все меньше на фоне более жесткого контроля строительных компаний.

Если говорить в целом, застройщик по договору долевого участия (ДДУ) несет ответственность, которую можно свести к нескольким основным пунктам:

  • Дольщик имеет право расторжения договора и возврата средств по нескольким причинам, которые перечислены в законе. Реализация такой опции возможно до подачи иска или непосредственно в судебном органе. Возможные причины для одностороннего отказа от сотрудничества прописаны в ФЗ №214 (часть 1, статья 9).
  • В случае расторжения договора строительная компания обязана вернуть средства, которые уплачены по условиям соглашения, а также проценты за пользование деньгами (ФЗ №214, часть 2, статья 9).
  • Покупатель вправе истребовать с застройщика пеню при нарушении сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Величина неустойки вычисляется с учетом действующей ставки рефинансирования и начисляется за каждые сутки просрочки (ФЗ №214, часть 2, статья 6).
  • Дольщик имеет право требования покрытия убытков, которые были понесены из-за нарушения договора. Это правило прописано не только в ФЗ №214 (статья 10), но и в ГК РФ (статья 15). Покупатель, к примеру, может потребовать возврата денег, потраченных на аренду жилья.
  • Покупатель имеет возможность компенсировать материальный ущерб, имеющий место из-за действий строительной компании. Величину такой выплаты может установить только судебный орган.
  • С застройщика может стягиваться штраф за ненадлежащее выполнение обязательств, нарушение требований закона в сфере долевого строительства, а также за обман потребителя. Здесь работают статьи КоАП РФ.
  • Руководство девелопера может быть привлечено к уголовной ответственности по УК РФ (статье 200.3), а также ФЗ №214, ч. 2.2, статья 1.
  • Дольщик вправе требовать от строительной компании покрытия убытков на судебные разбирательства в случае удовлетворения иска.
Смотрите также:  Обязан ли застройщик устанавливать счетчики на воду?

Теперь рассмотрим основные виды ответственности застройщика после сдачи дома более подробно.

Административная ответственность

Административная ответственностьКак показывает практика, привлечение строительной компании к административной ответственности не влияет на ее деятельность — она продолжает работать. Единственной потерей является снижение доверия со стороны клиентов. Так, достаточно «свежим» является случай в Ульянке, где между застройщиком и покупателями возник конфликт на фоне попытки строительной компании ограничить своих клиентов в правах. В частности, девелопер внес в договор ДДУ пункты, запрещающие переуступать права на недвижимость 3-им лицам без согласования с застройщиком. Кроме того, покупатель жилья после сдачи объекта вынужден был оформить письменный договор с определенной управляющей компанией. Такие действия застройщика являются незаконными, ведь права дольщиков ограничены.

В результате вина строительной компании была доказана с последующим начислением штрафа в 10 тысяч рублей. Такое наказание незначительно и несопоставимо с уровнем нарушения. Но за дольщиками всегда остается право обратиться в суд и привлечь девелопера к административной ответственности. Проблема в том, что никто не пойдет на риски из-за дефицита времени и незнания своих прав. В результате застройщик теряет только минимальную сумму, которая для нее сущий пустяк.

Примеры из жизни

Для примера можно привести еще один случай — в отношении ООО «Адмирал». Прокуратурой заведено сразу три дела в сфере административных нарушений, имеющих место в процессе возведения объекта. В частности, застройщик нарушил нормы ФЗ №214 и привлекал деньги граждан на основании ДДУ, который не прошел законную процедуру регистрации. При этом в основе сотрудничества лежало только соглашение об обеспечении обязательств.

При таком виде обмана административное наказание более крупное и может составлять до полумиллиона рублей. Но даже такой штраф для крупного застройщика, который «ворочает» миллиардами, не является критичным. Если бы никто не заметил обмана, строительной компании удалось бы сэкономить миллионы и уйти от административной ответственности.

Отдельного внимания заслуживает вопрос рекламы домов, которые находятся на этапе постройки. По закону информация о недвижимости, которая публикуется в Сети или СМИ, должна быть честной. При этом сам застройщик должен иметь на руках разрешение на строительство.

Несмотря на жесткие требования закона, они редко соблюдаются строительными компаниями. Информация, приведенная в рекламе, часто неправдива, а разрешения на возведения объекта на руках нет. В такой ситуации застройщик несет административную ответственность и должен выплатить штраф равный 400 тысячам рублей (для случая с недостоверной информацией) и полумиллиона рублей при отсутствии разрешения. Но и такое наказание не имеет большого значения, ведь застройщик один раз платит 500 000 рублей, но зарабатывает при этом в 10 раз больше.

Смотрите также:  Кризис стройке не помеха

Законодательные органы в этом отношении бездействуют. Конечно, звучат предложения об увеличении штрафов, но пока такие изменения находятся в теоретической плоскости. Как будет на практике, пока неизвестно.

Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки

Гражданская ответственностьКак правило, строительные компании привлекаются в материальной (гражданской) ответственности, которая имеет место при наличии просрочки при передаче недвижимости дольщику. Отсчет начинается с момента, который указан в ДДУ как день передачи квартиры покупателю. Часто в договоре между строительной компанией и дольщиком прописывается не точная дата, а квартал. В этом случае начисление пени производится с первого дня, следующего после завершения установленного квартала.

В соглашении застройщик должен указать не только срок строительства и время передачи объекта, но и размер неустойки в случае просрочки. При этом девелопер не имеет права указать сумму, которая меньше законодательно установленной пени. Расчет последней производится по простой формуле:

Число дней просрочки*8,5 (ставка рефинансирования ЦБ РФ) * 1/300 * Стоимость договора *2 (для физических лиц). В результате расчета получается неустойка, которую должна выплатить строительная компания за невыполнение взятых на себя обязательств. Так, при стоимости квартиры в 3 000 000 рублей и годовой просрочке застройщик должен выплатить клиенту сумму около 800 000 рублей. Если учесть тот факт, что квартира покупается одновременно большим числом людей, итоговая сумма оказывается очень высокой. Строительная компания рискует потерять  несколько миллионов рублей, которые будет выплачивать в течение многих десятилетий.

Но здесь существует два момента, которые должны быть учтены:

  • Многие дольщики готовы ждать квартиру годами. Они не пользуются своим правом истребовать с застройщика неустойку. При этом не обязательно обращаться в суд сразу. Можно сделать это после получения квартиры, когда все документы будут на руках.
  • Строительные компании в критической ситуации оформляют банкротство, но даже в этом случае шанс получить неустойку все равно сохраняется.

Несет ли подрядчик уголовную ответственность?

Ранее мы отмечали, что существует только один путь привлечения застройщика к «серьезной» административной ответственности. Речь идет о привлечении денег инвесторов на строительство жилья без оформления разрешения на возведение объекта. С одной стороны, штраф небольшой и составляет от 0,5 до 1,0 миллиона рублей. С другой стороны, эта сумма может взиматься по каждому из договоров ДДУ.

Смотрите также:  Экспертиза проектно-сметной документации: особенности процесса

Почему застройщики идут на риск? Причина заключается в безволии дольщиков и их неспособности защитить свои права. Следовательно, необходима не административная, а уголовная ответственность, которая заставляет руководство и других сотрудников задуматься о своих действиях. Практика показала, что персональная ответственность работает лучше, чем корпоративная.

Подобная тенденция начала реализовываться только к 2014 году, когда в Госдуму был внесен соответствующий законопроект, но принят он только в апреле 2016 года. В законе предусматривается уголовное наказание для дольщиков по статье 200.3 за привлечение денег граждан при нарушении закона о долевом строительстве (для многоквартирных домов и других объектов  недвижимости).

Уголовная ответственность

В случае выявления такого нарушения в крупных размерах накладывается следующее наказание:

  • До 360 ч. обязательных работ.
  • До 1 года исправительных работ.
  • До 2-х лет принудительных работ.
  • Ограничение свободы до 1-2 лет.

Если преступление совершила группа лиц и в особо крупном размере, наказание более серьезное:

  • До 480 ч. обязательных работ.
  • До 2-х лет исправительных работ.
  • До 5-ти лет принудительных работ.
  • Ограничение свободы на срок до 2-х лет.

Стоит отметить, что к крупному размеру относится привлечение денег в объеме от 3 млн. рублей, а особо крупному — от 5 миллионов.

Насколько это работает?

Интересно, что даже особо крупный размер является «чисто символическим», ведь именно в эту сумму обходится 1-комнатная или 2-квартира в новостройке Москвы. Если с претензией обратится сразу несколько дольщиков, эффективность будет выше. Но здесь возникает опасность, что в случае привлечения строительной компании к ответственности дольщик все равно не получит деньги.

Это не всегда так. В УК РФ имеется интересная статья, согласно которой при таком правонарушении лицо может быть освобождено от уголовной ответственности. Но для этого оно должно полностью компенсировать ущерб дольщика или сделать все возможное для ввода здания в эксплуатацию. По сути, этот закон позволяет  руководителям компании-застройщика официально откупиться от тюрьмы. Все, что требуется — выполнить взятые на себя обязательства. После получения денег дольщик вправе обращаться в судебный орган и истребовать неустойку за весь срок просрочки.

Наличие подобной нормы — большой плюс, как для застройщиков, так и для дольщиков. Но покупатели недвижимости все равно должны быть внимательны и помнить о рисках оформления договора с девелоперами, которые не имеют необходимого пакета документов. Помните, что на руках у застройщика должна быть проектная декларация, бумаги, позволяющие пользоваться участком, а также разрешение на строительство.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...