Независимая кадастровая оценка земельных участков

30.11.2017

Независимая кадастровая оценка земельных участков — комплекс мероприятий, направленных на анализ спроса и предложения, а также определение стоимости конкретного ЗУ. Вне зависимости от вида оценки результатом работы является денежное выражение (кадастровая цена) земельного участка.

Особенность полученного параметра в том, что он является главными показателем при начислении налогов и проводится по массовой методике. Результат выполнения работы — разделение определенной области на зоны, а также вычисление цены земельных участков по зональным и основным показателям. Оценивание осуществляется с учетом индивидуальных особенностей ЗУ, а полученная стоимость будет наиболее вероятной при желании владельца продать надел в условиях рынка.

Порядок оценки ЗУ зафиксирован в российском законодательстве, а главной целью является определение стоимости наделов разного назначения. Ниже рассмотрим, как осуществляется оценка, с какой целью выполняется работа, кому поручаются такие задачи, и какими способами они реализуются.

Что такое кадастровая оценка земельных участков?

Кадастровая оценка ЗУ — технические и административные действия, которые осуществляются уполномоченными органами для вычисления кадастровой цены участка земли в ведении конкретной структуры. Расчет осуществляется на определенную дату и для решения следующих задач:

  • На государственном уровне — формирование общей системы налогообложения земельных участков, которые находятся во владении государства или других лиц. В результате органам ФНС проще выполнять возложенные на них функции, в том числе в вопросе наполнения государственного бюджета.
  • На территориальном уровне — изучение эффективности применения земель для каждой отдельно взятой территории на конкретную дату, решение вопросов в отношении распределения ЗУ, а также их более продуктивного применения.
  • На уровне владельцев определенных наделов — установление правильного размера налогов и получение приблизительной рыночной цены, что требуется для проведения сделок по аренде или купле-продаже земельного участка, оформления наследства, передачи объекта под залог и так далее.

С какой целью она проводится?

Цель проведения кадастровой оценкиВыше рассмотрены общие причины оценки земель. Выделим наиболее популярные цели, которые преследуются заказчиками:

  • Для проведения сделок с ЗУ — аренда, дарение, продажа.
  • В процессе приватизации или страхования.
  • Оформление кредита в финансовом учреждении (если земля используется в роли залога).
  • При имущественных спорах.
  • Для оценки эффективности вложений в землю.
  • С целью привлечения пайщиков.
  • При сборе документов службой приставов.
  • Для оценки компаний (если используется затратный метод).
  • При необходимости оценки текущего ущерба.
  • Для получения разрешения на строительство объекта.
  • В случае применения ЗУ в виде составляющей уставного капитала компании и так далее.
  • Процесс кадастровой оценки
Смотрите также:  Московские власти дали инвесторам гарантию безопасной работы

Кадастровая оценка осуществляется в несколько этапов:

  1. Оформляется договор. Для его заключения у оценщика на руках должна быть необходимая информация, а именно цель выполнения оценочной работы, стандарты оценивания, категория ЗУ, вид разрешенного применения, наличие обременений на земельный надел, тип собственности, наличие построек на ЗУ, а также информация из земельного кадастра. На этом же этапе определяется дата выполнения оценочных работ и ориентировочное время выдачи результатов.
  2. Сбор и анализ переданной информации. Анализируются юридические документы и данные о регистрации ЗУ, его физические характеристики, описание месторасположения участка, инженерных коммуникаций и строений на них. Проводится анализ экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.
  3. Специалисты выезжают на объект для непосредственного осмотра земельного участка и близлежащей территории.
  4. Запрашиваются документы и информация у владельца ЗУ, а также служб, обеспечивающих его эксплуатацию.
  5. Специальная комиссия анализирует рынок недвижимости и последние результаты продаж.
  6. Определяется методика, по которой будет осуществляться оценивание надела.
  7. Полученные результаты согласовываются, после чего составляется отчет.

Итоги выполненной проверки находят отражение в письменном отчете, который передается заявителям и может использоваться для решения конкретных задач. Важно, чтобы форма и содержание отчета соответствовали действующим требованиям законодательства. Многие проблемы связаны с определением формы заключения. На текущем этапе единые правила отсутствует, поэтому разные оценочные организации могут предъявлять отчеты о проделанной работе в разном виде и с индивидуальным содержанием.

Основные методы оценки

В процессе оценки ЗУ применяется несколько методик:

  • Нормативный способ оценки. Его особенность заключается в определении нормативной цены земельного надела. Такой вариант подходит для случаев выкупа или передачи недвижимости во владение, его дарения или получение в наследство, при оформлении кредита или изъятии в пользу государства.
  • Сравнение продаж. Этот способ оценки считается наиболее эффективным, ведь для получения цены объекта анализируется реальная ситуация на рынке. Если у оценочной компании нет информации в отношении продаж конкретного ЗУ, он принимает во внимание текущий уровень спроса. При выполнении работы учитывается зонирование объекта, условия финансирования, состояние рынка, экономические прогнозы, наличие инженерных сетей или коммунального обеспечения, расположение и другие параметры.
  • Доходный метод (капитализации земельной ренты). Суть работы заключается в обработке данных по стоимости аренды ЗУ. С учетом потенциального дохода определяется и стоимость надела. Расчет стоимости арендного участка производится по простой формуле — суммарный объем прибыли с аренды делится на ставку капитализации. Последняя определяется посредством деления суммарной стоимости за аренду таких же земель на их цену. Арендная цена зависит от ряда факторов — формы участка, его расположения, наличия транспортных подъездов, вида использования земли и других параметров.
Смотрите также:  Лицензия на проектирование зданий и сооружений

Дополнительные методы

Методы оценкиСуществует и ряд других методов (вспомогательных):

  • Распределения. В этой методике определяется доля стоимости надела в общей цене определенной территории. При расчете оценщик базируется на соотношении стоимости ЗУ и построек, которые на ней находятся. Применение такой методики актуально для новостроек, ведь земля под ветхими зданиями имеет большую долю в общей цене объекта (если сравнивать с сооружением). Итоговый результат расчета будет приблизительным и не имеет большой достоверности. Применяется методика при дефиците достоверных данных о рыночной ситуации.
  • Выделения. При таком способе оценивается ЗУ, на территории которых имеются постройки или предоставлены данные о сумме операций, проведенных с применением участков. Способ расчета применяется для наделов, где имеются небольшие объекты (к примеру, дачные дома), а также нет точной информации о продажах земель в этом районе.
  • Остатка. Суть способа расчета заключается в оценке ЗУ, которые могут быть улучшены путем строительства на них объектов для получения большей цены. Алгоритм такой — определение потенциального дохода земли, вычисление потенциальной прибыли от строений, вычисление цены.
  • Разбивки на участки. Такая методика применяется при делении надела на небольшие доли. Алгоритм — определение числа и размеров ЗУ, вычисление стоимости сравнительным методом, проведение расчета затрат и чистой прибыли от продажи, а также выбор дисконтной ставки (для оценки рисков).

Главный показатель при определении кадастровой цены — удельный параметр стоимости одного «квадрата» земельного участка. Он вычисляется для определенной категории земельных участков и видов разрешенного применения посредством умножения площади определенного ЗУ на показатель кадастровой цены одного «квадрата» участка.

Зависимость от вариантов применения

Если для надела предусмотрено несколько вариантов применения, в процессе оценки выбирается тот тип использования, для которого параметр кадастровой цены одного «квадрата» площади будет наибольшим. Если рыночная цена известна, определение кадастровой стоимости производится в процентах.

Смотрите также:  Москомэкспертиза готова к переводу еще двух государственных услуг в электронный вид

Тонкости оценки ЗУ для конкретного назначения:

  • Земли сельских и городских поселений, дачных, садоводческих или огородных хозяйств. Для оценки таких объектов применяются текущие рыночные цены, другие данные о ЗУ и результаты иных методов. Наиболее востребован сравнительный способ.
  • Сельскохозяйственные угодия, находящиеся вне черты города или поселка. В процессе определения цены берется во внимание размер капитализации расчетной рентной прибыли (доходный метод).
  • Другие категории земель вне города или поселков. При оценке применяется затратный или доходный методы.

Если речь идет об оценке с/х угодий, при выполнении работы требуются и другие показатели — расположение, качество почвы, технологические характеристики и так далее. После сбора полной информации вычисляется кадастровая цена и рентная прибыль.

Какой орган может проводить?

Независимая оценка ЗУ — работа, которую вправе осуществлять компании и ИП, имеющие соответствующее разрешение (лицензию) на выполнение оценочных мероприятий. Что касается государственной кадастровой оценки, она осуществляется с периодичностью раз в пять лет и проводится для всех наделов, находящихся на территории административно-территориальной области. Такую работу выполняет Федеральное агентство, занимающееся вопроса кадастра объектов недвижимости, а также органы на местах.

В процессе оценки в учет берутся сервитуты — права ограниченного применения ЗУ для прокладки ЛЭП, прохода поездов и прочие ограничения, установленные судебным органом, законодательством или административным актом.

Список документов

документыКак правило, для проведения оценки ЗУ требуются следующие бумаги:

  • Правоустанавливающие документы.
  • Данные о границе земельного надела.
  • Категория территориального участка.
  • Данные о состоянии или наличии коммуникаций.

Пакет бумаг передается уполномоченным органам, которые определяют кадастровую стоимость, а участок земли получает соответствующий статус. Чтобы уточнить полный перечень необходимых документов, стоит обратиться в уполномоченный орган своего региона.

Итоги

Результаты кадастровой оценки проходят утверждение и становятся доступными для СМИ. Информация выкладывается на сайте Россреестра и актуальна пять лет до следующей оценки. В течение этого периода допускается оспаривание и изменение стоимости в определенных случаях:

  • Изменение площади или границы ЗУ.
  • Перевод надела в другую категорию.
  • Установление нового вида разрешенного применения.
  • Изменение характеристик ЗУ из-за обвалов, оползней, прокладке через них дорог и так далее.
  • Выявление ошибок в документах, применяемых при расчете цены.
  • Значительное изменение положения дел на рынке земли (резкое обесценивание земель).

Изменение кадастровой цены производится в рабочем или административном порядке, а также через суд.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...