Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры?

21.10.2017

При заключении договора долевого участия важно с умом подойти к поиску девелопера и знать, какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры. Но с чем связано это требование, ведь покупка недвижимости на первичном рынке имеет множество плюсов? Сюда можно отнести удобную планировку, обустроенную придомовую территорию (после сдачи объекта) и более доступную цену. Главный минус один —  риск нарваться на ненадежную и непрофессиональную строительную компанию, не способную завершить и сдать объект своевременно.

Чтобы исключить опасность, желательно изучить информацию о застройщике, найти отзывы о его работе и уделить внимание целому пакету документов (учредительных, финансовых и прочих). Какие бумаги должны быть в строительной компании, и чему уделить особое внимание рассмотрим в статье.

Список обязательных документов

При продаже квартиры по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен придерживаться требований ФЗ №214. В статьях с 19 по 21 этого закона указано, что покупатель недвижимости вправе запросить и проверить документы, подтверждающие право выполнения функций застройщика, а также право возведения объекта на определенном земельном наделе. Если девелопер скрывает документы и отказывает в их предоставлении, это повод засомневаться в его честности.

К обязательным бумагам, которые должны предоставляться застройщиком, стоит отнести:

  • Учредительные документы строительной фирмы.
  • Лицензия, позволяющая строить те или иные объекты.
  • Разрешение на возведение сооружения.
  • Проект.
  • Бумаги на землю (должны пройти все этапы согласования).
  • Финансовые документы.

Что нужно проверять у застройщика при покупке квартиры?

Проверка застройщикаПоявление ФЗ №214 и внесение поправок, которые вступили в силу в 2017 году, несколько усилии позицию покупателей недвижимости при заключении договора ДДУ со строительной компанией. Но даже в этом случае остается риск быть обманутым, оставшись без денег и квартиры. Чтобы избежать этого, необходимо проверить у застройщика следующие бумаги:

  • Свидетельство о госрегистрации юрлица. Если фирма начала деятельность еще до 2002 года, у нее должны быть бумаги, подтверждающие факт внесения информации о регистрации в ЕГРЮЛ.
  • Устав юрлица. Отдельное внимание необходимо уделить разделам, где рассматривается информация об исполнительном органе и видах деятельности. В них можно найти данные об объеме и периоде действия полномочий директора.
  • Выписка из ЕГРЮЛ. Ее необходимо сравнить с проектной декларацией. Важно убедиться в правильности приведенного перечня участников. Обратите внимание, чтобы выписка была выдана не позднее, чем 30 дней назад.
  • Разрешение на строительство — документ, который подтверждает возможность возведения здания на определенном участке. Если застройщик занимается строительством одновременно нескольких домов, проверьте, чтобы на каждый из них было свое разрешение. Кроме того, обратите внимание на сроки действия документов. Если бумага устарела, она теряет законную силу.
  • Лицензия. В этом документе стоит посмотреть на реквизиты, а именно номер и вид бумаги, учреждение и дату выдачи. Важно, чтобы период действия лицензии еще не закончился.
  • Инвестиционный договор, который должен быть подписал владельцем участка, где ведется строительство. В документе должны указываться заказчик, инвестор, дата сдачи объекта, а также размер части муниципалитета. Если инвестор нарушает правила соглашения, его доля снижается или переходит в распоряжение другой стороне.
Смотрите также:  Какие объекты ставят на кадастровый учет, и как это сделать?

Что еще посмотреть?

Также изучите следующие бумаги:

  • Приложения, где упоминается инвестиционный договор, графики выплат, постановления и прочие нормативные документы.
  • Арендный договор на землю. При изучении документа сверьте информацию в нем со сроком, озвученным для возведения дома. Обратите внимание на арендодателя, а также вторую сторону договора, получающую право на возведение объекта. Информация в арендном соглашении должна совпадать с данными из проектной декларации. Если срок действия документа вышел, это подтверждает нарушение срока передачи дома в эксплуатацию.
  • Паспорт лица, который предоставляет ДДУ для подписи. Убедитесь, что данные из паспорта соответствуют информации из доверенности или выписки из ЕГРЮЛ.
  • Проект договора, который предлагает подписать девелопер. Речь должна идти только о ДДУ. Другие типы документов подписывать нельзя. Часто застройщики подсовывают клиентам договоры инвестирования или предварительные соглашения, которые не защищают права дольщика и являются лишь условно законными. Если строительная компания предлагает такое соглашение для подписи, это свидетельствует о наличии проблем с разрешением или присутствии иных «подводных камней».
  • Протокол о назначении директора предприятия-застройщика и приказ о назначении.

Отдельное внимание обратите на то, кто подписывает ДДУ. Если работа доверена заместителю гендиректора или менеджеру по продажам, у такого лица должна быть доверенность на право подписи и оформления сделки. При этом копия этой бумаги должна прикладываться к договору.

Какие документы нужно особенно тщательно изучить?

Чтобы досконально проверить застройщика, необходимо изучить ряд документов, подтверждающих законность его деятельности, право оформлять ДДУ и вести строительство на определенном участке. Ниже рассмотрим бумаги, которым должно быть уделено особое внимание в процессе проверки.

Смотрите также:  Комиссия по земельной реформе: опыт Казахстана

Учредительные документы

Учредительные документы

Попросите предоставить учредительные бумаги, а именно устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН, а также документ о внесении в ЕГРЮЛ. Убедитесь, что название строительной фирмы и юридический адрес соответствуют записям в документах. Обратите внимание, кто является участниками предприятия и его совладельцами. Важно посмотреть не только личные данные, но и процент голосов каждого из субъектов в управляющем органе предприятия.

Изучите данные о проектах, в которых уже принимал участие застройщик последние 3 года. По запросу дольщика должна быть передана информация о заявленных и реальных сроках ввода объекта. Также проверьте бумаги и доверенности, которые имеются на руках у представителя компании (если договор заключается не напрямую с генеральным директором).

Лицензия

Как отмечалось выше, необходимо проверить лицензию строительной компании. Переходите к этому шагу, если документы девелопера не вызывают подозрений. Вас должен интересовать вид документа, время его выдачи и орган, который занимался оформлением. Главный момент — период действия лицензии, которая не должна быть просроченной. Требуйте оригинал документа и убедитесь, что он еще имеет законную силу.

Запросите разрешение на строительство, с помощью которого можно убедиться в возможности возвещения объекта на определенном земельном наделе. Часто застройщики, которые возводят сразу  несколько объектов, идут на хитрость. Они оформляют разрешение только на один дом, а остальные идут как бы «в комплексе». Проследите, чтобы этого не было — для каждого здания должно быть свое разрешение.

Проектная декларация

Одним из главных документов для дольщика является проектная декларация, которая содержит всю информацию о будущем сооружении. Документ должен размещаться в открытом доступе для ознакомления будущими и настоящими дольщиками. Главной частью документа является заключение Государственной стройэкспертизы, которая должна подтверждать соответствие проектной документации действующим нормативным актам и техническому регламенту. Все данные, которые застройщик передает о будущем здании, должны быть внимательно изучены на факт соответствия проекту.

Также в проектной декларации должны указываться цели строительства, этапы и сроки сдачи объекта, адрес дома, разрешение на возведение объекта, количество квартир и их характеристики, назначение нежилых помещений и состав общего имущества. Здесь же отмечается ориентировочный срок сдачи объекта, финансовые риски, приблизительная цена строительства, список подрядных организаций, информация об инвестициях на возведение объекта и типе обеспечения выполнения обязательств.

Документы на земельный участок

Перед подписанием ДДУ дольщик должен поинтересоваться особенностями земельного участка, на котором ведется строительство. Если с бумагами что-то не в порядке, здание может быть достроено, но не введено в эксплуатацию. Законная деятельность строительной компании подтверждается двумя документами — правом владения землей или арендным договором на право пользования наделом в течение продолжительного периода.

Смотрите также:  Оформление исполнительной документации в строительстве: основные требования

Если строительная компания является хозяйкой участка, сравните информацию в учредительных бумагах и свидетельстве. Если речь идет об аренде, проверьте, чтобы срок соглашения не закончился до ввода дома в эксплуатацию. Помните, что предполагаемые и реальные сроки возведения здания различаются. При этом сооружение относится к категории долгостроев, если задержка превысила три года.

При изучении правоустанавливающих бумаг обратите внимание на реквизиты — кадастровый номер, адрес земельного надела и его площадь.

Финансовые документы

На завершающей стадии проверки уделите внимание финансовым документам застройщика, а именно его устойчивости. Проверить финансовое состояние можно на базе годовых отчетов, которые должны быть составлены с учетом действующих правил и утверждены. Необходимые данные можно почерпнуть из бухгалтерских документов за три прошлых периода. Проверка финансовых документов отбирает много времени и сил, поэтому при отсутствии необходимых знаний стоит пригласить специалиста.

Советы опытных юристов

советы опытных юристовЧтобы избежать проблем с застройщиком, опытные юристы перед подписанием ДДУ рекомендуют сделать несколько шагов:

  • Введите в поисковой системе название строительной компании, изучите ее официальный сайт, время деятельности, опыт строительства и другие данные. Желательно получить информацию по максимуму, а при отсутствии необходимых документов идите непосредственно к застройщику.
  • Изучите проектную декларацию. Как отмечалось выше, в этом документе имеется основная информация об объекте строительства.
  • Зайдите на интернет-площадку Арбитражного суда (с учетом места регистрации строительной компании). Перейдите в раздел картотеки арбитражных судов и введите в поле «участника дела» название интересующего застройщика. Так вы определите, когда и с кем судился девелопер. Если у последнего имеется долг, лучше поискать другой вариант. Также на официальном ресурсе Арбитражного суда можно получить информацию о фирмах-банкротах.
  • Изучите сообщения юрлиц, которые отражены в Вестнике госрегистрации. Здесь приводятся решения о реорганизации фирмы, ее ликвидации, снижении капитала, покупки ООО до 20% УК другой компании и так далее. По закону РФ эта информация должна быть публичной. Здесь же должны быть данные о решениях, принятых органами регистрации.

В завершение стоит зайти на сайты муниципальных органов, ресурсы картографии и кадастра, где можно получить информацию о том, где и на какой земле ведется строительство.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...