Федеральный закон о долевом участии в строительстве

15.10.2017

Практика привлечения инвесторов при возведении зданий потребовала законодательного регулирования. Так появился федеральный закон о долевом участии в строительстве, разработанный в 2004 году, и действующий с 1 апреля 2005 года. Последняя редакция законопроекта претерпела незначительных изменений в 2016-м, а нововведения начали действовать с начала 2017 года. Ниже рассмотрим, что такое долевое строительство, о чем говорится в новом ФЗ о долевом участии, и какие особенности действующей редакции стоит учесть. Также дадим рекомендации, как обезопасить сделку с застройщиком.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство востребовано в России, благодаря взаимной выгоде обоих участников процесса. Строительная компания получает средства на возведение объекта от инвесторов, а дольщики — возможность приобрести недвижимость по более выгодной цене и в рассрочку.

Долевое строительство — одна из форм инвестиционной деятельности в строительной отрасли, при которой застройщик продает квартиры гражданам (дольщикам) еще на этапе закладки фундамента или возведения объекта. Главной целью компании, которая берется за возведение объекта, является привлечение необходимых средств для своевременного завершения работ. После оформления разрешения на ввод здания в эксплуатацию квартира или другое помещение передается в пользование дольщику (покупателю).

Закон о долевом участии в строительстве

Первоначальный опыт взаимодействия дольщиков и застройщиков оказался негативным. Имело место множество ситуаций обмана инвесторов, когда человек выплачивал полную сумму, но так и не получал положенную квартиру. Отсутствие законодательного регулирования порождало риск появления финансовых пирамид и роста недовольства среди обычных граждан.

Новый закон ФЗ 214, принятый в конце декабря 2004-го, предназначен для регулирования процесса участия в долевом строительстве многоквартирных домов. В начале 2017 года вступили в силу изменения в законодательной сфере, которые затронули сотни нормативных правовых актов, в том числе касающихся инвестирования средств дольщиков в новые проекты.

долевое участие в строительстве

С 1 января 2017 года действует новая редакция ФЗ-214. Большую часть нововведений можно найти в ФЗ-304, где отражены изменения в Федеральный закон о долевом участии в строительстве. 4 июля 2016 года в ФЗ-214 появилась статья 23.2, где оговорены принципы защиты прав дольщиков. Новый закон подразумевает накопление средств в компенсационном фонде для выплаты денег инвесторам в случае проблем у строительной компании.

Кроме того, 7 декабря 2016 года появилось Постановление Правительства под номером 1310, где оговаривается защита прав граждан, выступающих в роли участников долевого строительства. Здесь рассмотрены:

  • Правила размещения денег компенсационного фонда, который создается самими застройщиками. Последние обязуются производить взносы (отчисления), за счет которых и формируется фонд.
  • Правила осуществления взносов (отчислений) строительных компаний.
Смотрите также:  Как происходит кадастровый учет — порядок, тонкости, документы

Официальный текст упомянутого Постановления Правительства можно найти по ссылке. В нем описано, что застройщик обязан отчислять средства в компенсационный фонд объемом 1% от общей стоимости возводимого объекта. С начала 2017 года это условие является обязательным, если государственная регистрация соглашения между первым дольщиком и строительной компанией производится после 1 января этого года.

Суть закона

Новый закон регулирует взаимоотношения между инвестором (покупателем квартиры) и застройщиком (юридическим лицом). Все условия сотрудничества оговорены в договоре участия, который является одним из основных документов дольщика и может использоваться для защиты в суде.

По законодательству роли застройщика, как правило, выступает юрлицо, имеющее во владении или арендующее земельный участок и привлекающее деньги дольщиков для возведения на этой территории многоквартирного дома или других объектов (кроме зданий производственного назначения). Главным условием для начала работ является получение разрешения на возведение сооружения.

Объект долевого строительства — жилое или нежилое здание, а также общее имущество (применительно к многоквартирному дому или другому сооружению), которое подлежит передаче дольщику после завершения работ. В договоре между сторонами прописано, что застройщик в оговоренный срок должен возвести многоквартирный дом или другой объект с последующей передачей участнику долевого строительства положенной ему недвижимости. В свою очередь, дольщик обязуется в полном объеме выплатить прописанную в договоре сумму и принять объект, если имеется разрешение на ввод в эксплуатацию.

Первый вариант закона улучшил положение, но полностью устранить проблемы в строительной сфере не удалось. В России продолжали действовать комитеты, оказывающие поддержку обманутым инвесторам и собирающие статистику в отношении нечистых на руку дольщиков. Действующая редакция ФЗ-214 отличается большей нацеленностью на защиту прав покупателей недвижимости.

Как обезопасить сделку?

Теоретически процесс взаимодействия между строительной компанией и дольщиком прост. Первая возводит дом, а второй вносит определенную сумму и получает недвижимость после сдачи объекта в эксплуатацию. На практике подобное сотрудничество часто сопровождалось скандалами. Принятый в 2004 году ФЗ-214 позволил защитить права дольщиков, а последняя редакция снизила риски обмана со стороны строительных компаний.

безопасность сделки

Если застройщик долго работает на рынке и уже построил большое число объектов, его можно рассматривать в качестве надежного партнера. Несмотря на защиту со стороны ФЗ-214, связываться с непроверенными фирмами не стоит. Важно понимать, что при составлении договора суть последнего должна отражать долевое участие в строительстве, а другие формулировки исключены. Например, если дольщику предлагается подписать «Договор инвестирования», это свидетельствует о желании строительной компании снять с себя ответственность и выйти из-под действия законов о долевом строительстве и защиты прав потребителей.

Смотрите также:  Площадка для диалога

Перед подписанием документов стоит потребовать от застройщика предоставления разрешения на строительство. В нем должна быть проектная декларация, которую необходимо изучить. Сам договор между строительной компанией и дольщиком считается заключенным после прохождения госрегистрации. В документе должна быть информация об объекте строительства, сроках его возведения и передачи, стоимости недвижимости, особенностях расчета, а также гарантиях сторон.

В законодательстве прописано, что привлечение денег дольщиков возможно после выполнения 3-х условий — получения разрешения на строительство, регистрации права собственности, а также печати проектной декларации. Невыполнение любого из перечисленных требований позволяет дольщику требовать свои деньги обратно с процентами, рассчитанными по 2-кратной ставке рефинансирования.

В соглашении между сторонами прописано, что застройщик обязуется возвести объект, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, после чего передать предмет договора инвестору. Последний должен выплатить оговоренную цену, а также принять недвижимость (если разрешение было получено). Договор между сторонами составляется в письменной форме, регистрируется и только после этого вступает в силу.

На что обратить внимание?

Перед подписанием документа дольщик вправе изучить следующие бумаги:

  • Учредительные документы строительной компании.
  • Справку о присвоении ИНН застройщика.
  • Свидетельство о госрегистрации.
  • Годовые отчеты за последние периоды ведения деятельности.
  • Заключение аудиторской компании.

Надежная защита для дольщиков — наличие ФЗ, выпущенного в 2014 году и оговаривающего вопросы страхования ответственности. Если застройщик не выполняет обязательства или банкротится, инвестор вправе вернуть вложенные средства. В процессе прохождения госрегистрации фирма, которая берется за возведение объекта, должна предъявить договор поручительства или страхования ответственности. Ранее в роли обеспечения сделки выступал залог.

Страховка

При составлении договора между застройщиком и дольщиком учитываются интересы выгодоприобретателя, то есть стороны, которая передает деньги на строительство. Нарушение обязательств или условий договора строительной компанией приводит к наступлению страхового случая (должен быть подтвержден решением судебного органа).

страховка при работе с застройщиком

Период страхования равен сроку действия договора, но по закону инвестор может рассчитывать на покрытие убытков даже через 2 года после сдачи объекта. Размер минимальной страховой выплаты вычисляется с учетом цены на недвижимость, которая не может быть ниже рыночной.

Смотрите также:  Сергей Никифоров: «Внедрение инновационных технологий строительства – первостепенная задача»

В ФЗ оговаривается следующий порядок расчета:

  • В основе лежит договор поручительства. Если строительная компания не передала объект недвижимости в срок, дольщик обращается к банку-гаранту за деньгами.
  • В основе лежит договор страхования. Инвестор обращается в общество взаимного страхования или компанию в определенные договором сроки. Выплата производится в течение 30 дней с момента передачи бумаг даже при наличии текущей задолженности со стороны застройщика перед страховщиком.

Способы обеспечения обязательств

Выше рассмотрены пути, которые позволяют по закону вернуть потраченные деньги. Минус в том, что наличие подобных пунктов в соглашении между сторонами еще не является гарантией получения денег. Многие застройщики хитрят и вписывают в договор различные условия и пункты,  позволяющие затянуть процесс выплаты компенсации и тем самым получить дополнительный запас по времени. Подобные уловки продумываются так, чтобы исключить нарушение законодательства.

Если строительство не началось в срок или ведется слишком медленно, дольщик вправе обратиться в судебный орган и расторгнуть документ. Он имеет такое право в следующих случаях:

  • Возведение здания приостановлено или прекращено, что свидетельствует о невозможности своевременной передачи объекта в пользование.
  • Проектная документация была изменена, в том числе в отношении размера объекта.
  • Имеет место снижение или увеличение общего числа квартир, которые входят в новый дом.

Полезные советы

Долевое строительство — выгодная сделка, как для застройщиков, так и для дольщиков. Но чтобы избежать неприятных ситуаций, покупатель должен следовать простым советам:

  • Деньги можно передавать только после внесения данных в Росреестр, то есть регистрации договора.
  • К процессу принятия объекта у строительной компании стоит относиться с предельным вниманием. При выявлении недостатков последние должны быть отражены в акте несоответствия. Как только ставится подпись в акте приема-передачи, обязательства застройщика являются по закону выполненными.
  • Ни в коем случае нельзя поддаваться на уговоры и ставить подпись в договоре «авансом». Верить обещаниям строительной компании о том, что выявленные недостатки будут исправные позже, нельзя.

Наличие Федерального закона о долевом участии упрощает жизнь инвесторов. Но это не значит, что нужно подписывать договор с первым попавшимся застройщиком. Только внимание и знание своих прав помогает избежать неприятных ситуаций в будущем.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...