Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

На сегодня долевое участие в строительстве многоквартирных домов является одной из лучших возможностей получить жилье по низкой цене еще на этапе котлована или возведения объекта. Каждый из участников договора получают свою выгоду. Застройщик — необходимые средства для завершения строительства, а покупатель — квартиру с меньшей нагрузкой для кошелька. Ниже рассмотрим, что такое долевое участие при возведении многоэтажных домов, как это работает, и каким образом заключается типовой договор.

Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных домов?

Принцип долевого участия в строительстве прост и заключается в привлечении денег граждан для возведения многоэтажных домов путем продажи квартир еще с момента рытья котлована. Главной целью является устранение жилищных проблем граждан и исключение сложностей в процессе возведения сооружения. Для дольщика такая сделка несет определенные риски, но является финансово привлекательной. Так, при участии в программе стоимость квартиры будет на 30-50% ниже, чем после сдачи дома в эксплуатацию.

Важный момент — выбор застройщика, занимающегося возведением жилых домов. Дольщик вкладывает деньги, поэтому должен быть уверен в выполнении строительной компанией взятых обязательств. Как правило, деньги за квартиру предоставляет банк под процент и на продолжительный срок.

Чтобы избежать сложностей в будущем и не попасть на неблагополучного застройщика, важно обращать внимание на его репутацию, вытягивать всю доступную информацию из Сети, в том числе через официальный сайт. Хороший способ узнать больше о строительной компании — переговорить с людьми, которые ранее сотрудничали с ней и получили жилье.

Перед оформлением договора стоит потребовать разрешение на строительство на определенной территории, выяснить дату выдачи документа, а также период его действия. Часто застройщики приступают к возведению жилых и иных объектов без одобрения властей, что впоследствии выливается в проблемы для дольщиков.

Способы покупки жилья

Варианты покупки жильяДля многих граждан долевое участие в строительстве чуть ли не единственный шанс получить жилплощадь в многоквартирном доме. Чем раньше человек инвестирует средства в строительство объекта и заключает договор, тем выгоднее для него покупка. Наиболее низкие цены квартиры имеют, когда застройщик только роет котлован под возведение нового объекта. С появлением каждого нового этажа цена растет. С другой стороны, минус ранней покупки заключается в высоком риске для дольщика.

Смотрите также:  Стратегия развития строительной отрасли: главные вызовы

Закон «говорит», что приобретение жилья по договору долевого участия представляет собой сделку покупки недвижимости по предоплате. Человек платит деньги, но квартиры не получает. Сущность сделки заключается в привлечении застройщиком граждан к процессу строительства. Переданные средства используются в качестве гарантии своевременного возведения объекта.

Определенную сумму инвестирует и строительная компания в расчете на то, что средства вернутся после возведения дома и продажи квартир. В основе взаимодействия между дольщиками и застройщиком лежит типовой договор.

Такой способ покупки квартиры имеет ряд положительных и отрицательных качеств.

Преимущества для покупателя (инвестора, дольщика) очевидны:

  • Возможность получения квартиры по более низкой стоимости, чем во вновь возведенной новостройке или на вторичном рынке.
  • Поэтапное внесение средств, что разгружает семейный бюджет.
  • Получение жилья повышенной комфортности с большей площадью.

Несмотря на ряд положительных моментов, долевое участие в строительстве имеет ряд негативных черт:

  • Всегда присутствует риск сотрудничества с недобросовестной строительной компанией, которая не выполняет обязательств.
  • При заключении договора дольщик получает не квартиру, а право требовать жилье у застройщика.
  • В большинстве случае многоэтажный дом сдается позже намеченного срока из-за проблем, возникающих в процессе строительства.

Определенную защиту дольщикам обеспечивает Федеральный закон о долевом строительстве, но он не способен исключить случаев мошенничества. По законодательству покупатель вправе вернуть вложенные средства при появлении проблем у застройщика, но только при условии правильного оформления сделки.

Правовые акты

Особенности долевого участия в строительстве, а также права дольщиков оговариваются в ФЗ №214, разработанном еще в 2004 году. В этом законе прописаны следующие моменты:

  • Права и обязательства участников — застройщика и дольщика.
  • Ответственность каждого из подписантов договора долевого участия при возведении многоэтажного дома.
  • Порядок оформления и расторжения соглашения, а также варианты внесения правок в документ.
  • Пути обеспечения обязательств, а также иные способы защиты прав каждого из участников договора.

Правовые актыИз ФЗ №214 понятно, что главным документом во взаимодействии застройщика и дольщика является договор, который оформляется в письменном виде и содержит в себе нормы, отраженные в ст. 4 Закона, а именно:

  • Точную дату передачи готового объекта в пользование дольщику.
  • Обязательство регистрации документа в Росреестре, после чего договор начинает действовать (до этого бумага не имеет законной силы).
  • Информацию об объекте, его цене, особенностях и порядке выплаты средств, а также варианты обеспечения выполнения застройщиком обязательств.
Смотрите также:  Ernst&Young: Девелоперы отмечают улучшения в сфере регулирования строительной отрасли Москвы

В ФЗ №214 (статья 7) сказано, что строительная компания обязуется передать инвестору (покупателю) недвижимость в срок, отраженный в договоре между сторонами, а также соответствующий условиям проекта на строительство объекта, градостроительному и техническому регламенту (в том числе положениям действующих законов).

Как правильно заключить договор?

Первое, что должен усвоить дольщик — срок начала действия договора, который вступает в силу после прохождения госрегистрации. Это объясняется тем фактом, что объектом сделки является недвижимость. Это правило отражено в ФЗ №214, о котором упоминалось выше.

Типовой договор должен содержать следующую информацию (стандартный образец):

  • Максимальное точное и правдивое описание объекта сделки, который подлежит передаче (квартира, дом и так далее).
  • Стоимость договора, которая прописывается с учетом курсовой цены. Если выплаты производятся в зарубежной валюте, необходимо указать курс, по которому дольщик будет производить выплату.
  • Время и порядок осуществления платежей. Во многих случаях застройщики позволяют оформить рассрочку, поэтому в качестве приложения к договору должен идти график выплат.
  • Срок передачи квартиры во владение дольщика. Точная дата в договоре указывается редко, а вот квартал (месяц) и год должны быть прописаны.
  • Информация о гарантийном периоде, действующем в отношении передаваемого объекта.
  • Данные о вариантах обеспечения строительной компанией взятых на себя обязательств.
  • Ответственность дольщика и застройщика за невыполнение условий, прописанных в договоре.
  • Права и обязательства упомянутых выше сторон.

Если приведенной информации в договоре нет, документ не имеет законной силы.

Возможные трудности

На практике случаются ситуации, когда строительная компания сдает объект с просрочкой, то есть нарушает условия, прописанные в договоре. В ФЗ №214 указано, что в такой ситуации застройщик должен покрыть затраты дольщика. Естественно, что на такой шаг никто не пойдет добровольно. Строительные компании находят множество уважительных причин, чтобы перенести дату сдачи объекта.

Существуют и иные моменты:

  • Появление форс-мажора, при котором с застройщика снимается ответственность за невыполнение обязательств.
  • Банкротство. Если дольщик заключил договор со строительной компанией, которая впоследствии потеряла платежеспособность (обанкротилась), это может привести к полной потере средств.

как правильно заключить договорЕсли дольщик нарвался на недобросовестную строительную компанию, которая не выполняет возложенных на себя обязательств, покупатель вправе требовать:

  • Устранения недостатков, которые были выявлены в процессе осмотра. При этом строительная компания может привлечь независимое лицо для принятия объекта. Именно на его предписания и будет ориентироваться застройщик.
  • Снижения цены на квартиру в ситуации, если реальная площадь недвижимость меньше той, что заявлена в договоре.
  • Скидки на готовый объект в случае, если его качество идет в разрез с действующими стандартами и нормами.
  • Покрытия убытков до суда или путем обращения в судебный орган.
Смотрите также:  Подключение к инженерным коммуникациям в Москве планируется упростить

Одним из вариантов компенсации является неустойка, которая выплачивается за каждый день просрочки при сдаче объекта. Подобные условия находят отражение в договоре. Здесь же прописывается и размер штрафных платежей. Саму неустойку можно истребовать:

  • До суда путем переговоров с представителями строительной компании. Для этого покупатель оформляет требование и направляет его застройщику.
  • Через суд. Такой вариант неизбежен, если решить проблему в досудебном порядке не удалось. В этом случае дольщик должен составить исковое заявление по установленному образцу.

Как правило, величина неустойки не должна быть больше 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от стоимости договора на момент появления просрочки. Из-за того, что в роли дольщика выступает физлицо, размер неустойки увеличивается вдвое.

Как подать иск?

Чтобы повысить шансы выиграть в суде, важно правильно составить исковое заявление и прописать в нем основания для выплаты неустойки. В документе должны быть отражены:

  • Реквизиты акта приема и договора.
  • Недостатки, обнаруженные в квартире.
  • Размер неустойки, которую должен выплатить застройщик (необходимо привести точный расчет).
  • Сроки просрочки (следите, чтобы даты в иске и договоре совпадали).
  • Меры, которые истец принял для досудебного урегулирования ситуации.
  • Действия, которые были предприняты для устранения недостатков, а также общая сумма затрат. Если такой факт имел место, необходимо приложить квитанции и чеки, подтверждающие затраты.
  • Другие убытки. Например, при просрочке сдачи объекта дольщик арендовал квартиру. Следовательно, он вправе требовать компенсации убытков.
  • Просьба о взыскании средств.

Итоги

Долевое участие — шанс для человека получить жилье в многоквартирном доме по более низкой цене, а для застройщика — необходимую сумму для своевременного возведения объекта. Но при заключении договора покупатель должен учесть риски, помнить о своих правах по закону и внимательно читать типовой договор.